Số phận của hai định chế Fannie Mae và Freddie Mac

Hai định chế tài trợ địa ốc Fannie Mae và Freddie Mac hiện do chính phủ liên bang kiểm soát đang đối diện với tương lai bất định.

Trụ sở Fannie Mae ở thủ đô Hoa Thịnh Ðốn. Hiện nhiều nhà lập pháp đang loay hoay với các kế hoạch cải tổ định chế này và người anh em nhỏ hơn (Freddie Mac) vì không muốn chính phủ dùng tiền thuế của dân chống lưng cho họ khi họ sắp sập tiệm. (Hình: Win McNamee/Getty Images)



Hiện có gần một chục dự luật đệ trình tại Hạ Viện, đặc biệt là các dự luật của một số dân biểu đảng Cộng Hòa muốn hai định chế nêu trên phải trả tiền cho chính phủ khi chính phủ lấy tiền thuế của dân chống lưng cho các đại gia khi khốn đốn tài chính. Ðồng thời họ cũng muốn giới hạn mức độ yểm trợ tài chính mà chính phủ bơm cho Fannie Mae và Freddie Mac.

Trong số những dự luật nói trên, có cả những dự luật do các dân biểu của cả hai đảng Cộng hòa và Dân Chủ hợp soạn nhằm cố lôi kéo sự hậu thuẫn của cả hai đảng. Cho dù dự luật nào được thông qua, chắc chắn nó sẽ ảnh hưởng mạnh mẽ tới thị trường tài trợ địa ốc và thị trường địa ốc.

Nhiều nhà lập pháp của đảng Cộng Hòa chỉ muốn dẹp cả hai định chế Fannie Mae và Freddie Mac, trao trách nhiệm tài trợ mua nhà cho các nhà tài trợ tư nhân. Nhưng có những ý kiến khác chỉ muốn chính phủ từ từ thoát ra khỏi Fannie Mae và Freddie Mac cũng như thu nhỏ hai định chế này để tránh những xáo trộn xảy ra cho thị trường địa ốc và tài trợ địa ốc.

Hiện Fannie Mae và Freddie Mac và Tổng Cục Gia Cư Liên Bang (FHA) đang làm chủ hoặc bảo đảm đến 90% các món nợ vay mua nhà trên cả nước. Nhờ sự hậu thuẫn của chính phủ liên bang mà những số tiền khổng lồ đã chảy vào thị trường tài trợ địa ốc với mức lãi suất thật thấp.

“Sự tồn tại của Freddie Mac và Fannie Mae có thể đếm được từng ngày.” Dân Biểu Scott Garrett (đảng Cộng Hòa-đơn vị New Jersey, trưởng tiểu ban Dịch Vụ Tài Chính) tuyên bố ở Hạ Viện cuối tuần qua.

Chiến thuật của ông Garrett là thúc đẩy những dự luật nhỏ với hy vọng đạt được sự đồng thuận càng nhiều càng tốt của các nhà lập pháp thuộc cả hai đảng.

Fannie Mae và Freddie Mac thua lỗ xiểng liểng khi thị trường địa ốc sụp đổ từ giữa năm 2006 về sau. Khi cuộc khủng hoảng lên cao độ hồi tháng 9, 2008 làm cả hai đại gia hấp hối, Ngân Hàng Trung Ương đã phải liên tiếp bơm làm nhiều đợt số tiền lên đến $164 tỉ đô la mới khỏi chết. Nhưng cũng vì vậy, chính phủ liên bang đã nhảy vào nắm quyền kiểm soát.

Giới lập pháp thuộc cả hai đảng Cộng Hòa và Dân Chủ đều đồng ý cần phải cải tổ lại thị trường tài trợ địa ốc, cái mấu chốt của cuộc khủng hoảng. Nhưng cách thức thì hai đảng lại khác nhau. Cộng Hòa thì muốn rũ tay hoàn toàn trong khi phe Dân Chủ chỉ muốn hạn chế một phần.

“Chúng ta tiến hành tiến trình giải thể Fannie Mae và Fredie Mac càng sớm càng tốt hơn.” Ông Garrett giải thích.

Các hoạt động lập pháp nhằm cải tổ thị trường tài trợ địa ốc diễn ra vào lúc thị trường địa ốc đang có những dấu hiệu nguy khốn trở lại. Tin tức nhà bán được giảm xuống cũng như giá nhà tuột dốc ở hầu hết mọi nơi, sau một thời gian phục hồi được khoảng một năm nhờ có tín thuế mua nhà của chính phủ, làm nhiều người lo ngại.

Tiểu ban Dịch Vụ Tài Chính của DB Garrett đã chấp thuận 8 dự luật khác nhau có chủ đích giới hạn ảnh hưởng của Fannie Mae và Freddie Mac. Những dự luật này đề nghị giảm dần, theo một nhịp độ nhanh, khối lượng tài sản nợ mua nhà họ làm chủ, cũng như giới hạn mức độ nhận thêm nợ mới.

Ðó là chưa kể một số dự luật khác cũng đang chuẩn bị đệ nạp. Ông Garrett cho hay có thể các dự luật thay đổi Fannie Mae và Freddie Mac sẽ được Quốc Hội thảo luận biểu quyết vào tháng 6 tới đây.

Một dân biểu khác cũng thuộc đảng Cộng Hòa và có nhiều ảnh hưởng, DB Jeb Hensarling, đã đệ trình riêng một dự luật giải thể từng phần Fannie Mae và Freddie Mac trong 5 năm.

Như mọi người đều biết, hai định chế Fannie Mae và Freddie Mac không cho người mua nhà vay tiền trực tiếp. Họ chỉ mua lại các hợp đồng vay nợ của người mua nhà từ các công ty tài trợ địa ốc và ngân hàng (trên thị trường tài trợ thứ nhì - secondary mortgage market) rồi đóng gói lại thành những khối chứng khoán bảo đảm bằng bất động sản (mortgage-backed securities). Sau đó, bán lại trên thị trường cho các nhà đầu tư tài chính trong và ngoài nước.

Nhờ đó, những khối tiền đầu tư tài chính lớn lao mới được xoay vòng liên tục để lúc nào thị trường cũng có tiền cho mọi người mượn mua nhà hoặc tái tài trợ lại món nợ trên căn nhà.

Suốt nhiều năm qua, Fannie Mae và Freddie Mac - được thành lập theo các đạo luật với tiền của chính phủ liên bang - hoạt động như những công ty kinh doanh độc lập, chính phủ không can thiệp vào hoạt động cũng như không phải bơm tiền “cứu tế” cho tới khi họ gần sụm.

Chủ tịch Ủy Ban Dịch Vụ Tài Chính của Hạ Viện, DB Spencer Bachus (Cộng Hòa-Alabama), loan báo sẽ cho biểu quyết với cả dự luật của ông Hensarling.

Một trong những dự luật được loan báo hồi Thứ Sáu tuần trước là dự luật trong đó ấn định số tiền tối đa mà người thọ thuế sẽ phải đổ ra yểm trợ trong những trường hợp khẩn thiết. Ông Garrett cho hay hiện các nhà lập pháp chưa thỏa thuận được với nhau về con số.

Một dự luật khác có mục đích ngăn Bộ Tài Chính hạ thấp tỉ lệ lợi nhuận bên dưới 10% mà cả hai định chế phải trả các cổ phần ưu đãi do chính phủ làm chủ. Rồi một dự luật đòi hỏi hai định chế bán bớt một số tài sản, kể cả các bằng sáng chế và dữ liệu. Những tài sản này vô cùng giá trị cho tất cả các công ty kinh doanh trong kỹ nghệ tài trợ địa ốc.

Hạ Viện do đảng Cộng Hòa kiểm soát nên nhiều dự luật có thể được thông qua không khó khăn lắm. Nhưng số phận của chúng ở Thượng Viện thì lại khá bấp bênh vì lại do đảng Dân Chủ nắm quyền.

Có lẽ, một dự luật do một dân biểu Cộng Hòa và một dân biểu Dân Chủ hợp tác soạn thảo và đệ trình có thể được coi là “dễ nuốt” nhất.

Giới phân tích thời sự cho rằng dự luật của DB John Campbell (Cộng Hòa-California) và DB Gary Peters (Dân Chủ-Michigan) muốn “cưa” Fannie Mae và Freddie Mac ra thành 5 công ty nhỏ hơn và vẫn có sự hậu thuẫn của chính phủ. Theo các đề nghị này, những công ty mới thành hình (thay thế cho Fannie Mae và Freddie Mac) bị giới hạn bởi một số tiêu chuẩn khi mua nợ. Họ cũng bị buộc phải có dự trữ tài chính nhiều hơn so với mức dự trữ của hai định chế Fannie Mae và Freddie Mac phải có.

Nhưng với những người muốn giải tán hai đại gia để nhân dân khỏi phải gồng thì đề nghị này cũng không xa lắm với một kế hoạch “đánh bùn sang ao.” Nếu chính phủ vẫn phải gánh lấy hậu quả (dù các công ty đã bị chia ra nhỏ hơn) thì chia ra làm gì cho mất công?

Tuy đồng ý phải cải tổ, rất nhiều người vẫn bận tâm rằng nếu cải tổ mà gây hại cho thị trường địa ốc thì lợi bất cập hại.